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长达16年的创纪录低抵押贷款利率和高需求将房价推至历史新高，然而，2023年，美国房地产市场正经历关键时期——通货膨胀正在飙升，人们担心美国即将陷入衰退，对房地产市场崩盘的担忧开始浮出水面……对未来的看法，市场方面又不尽相同，大多数业者并不认为美国房地产市场存在泡沫或对步履蹒跚的美国经济构成威胁，房地产市场不会崩盘或引发衰退，甚至可能有助于国家复苏。果真如此吗？抛开住房市场，美国商业地产的危机确在迫近之中。根据穆迪分析公司的数据，上个季度美国商业地产价格出现12年来的首次下跌，而且跌幅可能更大。该公司的首席经济学家马克•赞迪告诉彭博社，“我们正处于危险的边缘”。事实上，数月来，专家们一直在警告美商业地产建设面临着市场压力。其中，占美商业地产中四分之一的办公地产则是重中之重，其现况更令人堪忧。目前，美国近20%的办公地产处于空置状态，高于次贷危机期间的空置率。在旧金山和洛杉矶市中心等地，情形更为糟糕，那里有超过25%的办公地产处于空置状态。据美《财富》杂志，美国机构购房者YieldStreet几乎暂停其所有购房策略，将购买量降低了90%，而黑石旗下的Home Partners of America也放慢了购买速度。当前，商业地产投资者的情况不佳。利率上升、价格下跌以及新冠疫情后居家或部分居家办公的趋势减少了对办公空间的需求，使办公地产市场紧张。随着最近的银行倒闭引发了人们对占办公地产贷款大部分的其他区域性银行陷入困境的担忧，这些麻烦只会变得更糟。美办公地产总计约1.2万亿美元，而区域银行机构是主要的债权人，因在此方面所受监管较为宽松，其信贷策略远较那些“大到不能倒”的大型银行机构更为激进。如债务未获偿还，贷款行银行最终将拥有办公地产并根据需要而出售，不过，当前市场环境，出售本身颇为困难。毫无疑问，违约和止赎的增加，将给办公地产的贷款银行带来问题。美国银行月度基金经理调查显示，总体而言，基金经理已经削减了对商业房地产的配置。他们对该行业的配置处于2008年金融危机以来的最低水平。调查中近一半的基金经理表示，他们认为商业房地产是系统性事件最有可能的诱因，相比之下，只有8%的人认为华盛顿对债务上限的争议导致美国债务评级下调的主要风险。无疑，这引起了美国联邦储备委员会的重视。5月的第二周，美联储发布报告称，他们加强了对商业地产贷款绩效的监控，并扩大了对商业地产风险集中度较大的银行机构的审查程序。据美联储公布的最新高级信贷员调查，经济担忧和区域银行业危机已导致美国银行收紧所有类别商业房地产贷款的贷款标准。大多数美国银行表示，他们在第一季度收紧了非住宅物业抵押贷款的信贷标准，而没有一家银行表示他们放宽了标准。一些贷款人甚至要求财产所有者提供个人担保——借款人以个人资产抵押以获得抵押贷款。这些更具限制性的贷款做法在多大程度上阻止现有借款人为商业房地产贷款再融资仍有待观察。如果公司继续放弃租约，如果对办公空间的需求仍然像以前一样缓慢，那么写字楼房东将难以收取足够的租金来支付抵押贷款以偿还商业贷款。这些贷款中有很多将在明年到期，在低入住率侵蚀建筑价值、利率上升、银行明显更不愿意放贷的情况下，许多业主需要为债务再融资。在当前市场环境下，计算办公地产的实际价值变得越来越困难，有关方面必须有效了解问题的严重程度。投资者正在关注商业区的办公门禁刷卡及手机使用情况，以更好地了解正在办公楼的实际使用数据，并有效预判未来对办公空间需求的走势。去年，研究者Arjun Ramani和Nicholas Bloom通过使用了美国邮政服务和Zillow的数据，撰写了一篇名为甜甜圈效应（the donut effect）的论文，他们发现，美国大城市的房地产需求正从中央商务区转移到密度较低的郊区和远郊，城市中心的空心化和郊区外环的增长似为正发生的变化趋势——大城市的甜甜圈很大，中等城市的甜甜圈较小，小城市平均则未发生相应的变化。因不断上升的写字楼空置率，美国大城市中心区的生态系统已在发生改变。每周有五天依赖于大量客流量的商店、餐馆、干洗店，以及便利店等，正为其生计而苦苦挣扎、以拖待变。另一方面，通勤者的减少导致城市公共交通系统预算赤字，且预计未来流量缺口巨大。受到冲击的不仅仅是房地产投资者，对于地方政府而言，高层职位空缺将意味着财产税收入下降，城市财政收入也将形成缺口……应当说，美国经济形态正在发生某些永久性的改变，部分原因是新冠疫情的直接冲击，正所谓“永远回不到疫前”，更多的恐怕是深层的经济社会因素。当前的问题是，是否将发生美联储所关心的商业地产状况导致银行体系受到金融侵蚀或冲击，进而引发另一场信贷紧缩？或许危机正在迫近，房地产投资信托基金(Reits)的股价正在急剧下跌，一些区域性银行和小型银行的股价也在急剧下跌，这些银行向美国商业地产提供了大量银行贷款。美国商业地产问题最为集中的部分是办公地产，其约占美国商业地产市场的25%。然而，在巴克莱银行看来，美国办公地产的潜在损失仍不够大，尚不足以削弱银行体系资本总额。今年4月，巴克莱银行的经济学团队发布一份报告中指出，对银行而言，对办公地产估值暴跌导致经济危机蔓延的那些最严重的担忧或许有些过头了，问题或并不像许多人想象的那么大。该报告强调，办公地产的贷款或租赁都是长期合同，而普遍违约进而冲击银行之前，仍须实际发生一连串必要的事件（而非仅凭有理由的“担忧”）。该研究团队指出，空置率并未出现大幅攀升，房地产价格下跌虽对业主不利，并令放贷者格外担忧，但并不足以引发普遍的贷款违约。只要租金足以偿贷，即现金流为正或收支平衡，那么，即使房产价值已大幅下降，作为借款人的业主通常就会怀有经济复苏的希望而保有其房产，不会选择违约或卖掉其房产。以当前之情形而论，巴克莱银行认为，美国贷款银行机构有相应的手段与能力来应对潜在的损失危机。同在4月，查理•芒格则完全没有巴克莱银行研究者们那么乐观，他公开警告说，美国商业地产市场正在酝酿一场风暴，随着房地产价格下跌，美国银行体系“充斥着”其所谓的“坏账”。在接受采访时，芒格说，“它并不像2008年那么糟糕，但银行业也会遇到麻烦，就像其他任何地方都会遇到麻烦一样。在好时光里他们养成了坏习惯......当不好的时候来临时，他们失去了太多。”无论如何，商业地产——尤其是办公地产——传递出一个更为危险的信号，正当数年来美国竭力促使制造业回流之际，其傲视全球而不断扩张的服务业或许正不经意间且历史性地越过巅峰，陷入收缩的窘困境地，办公地产危机或正在迫近。

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